深圳唯一地铁失联区！3字头新盘是坑还是宝？

坪山是深圳目前唯一没有开通地铁的区域

但近期不少热钱买入坪山

上涨势头一直疲软的坪山

真的能逆势翻盘吗？

乐居实探3字头准地铁盘

华润加持，可入？

 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 千堆雪

坪山又有新盘入市了。

润樾山花园在11月15日上午开盘，均价约3.8万/㎡，最低总价约238万就可上车。项目开盘当天去化率约为7成，其中66㎡的2房、89㎡的3房卖得最好。

在此之前，东关珺府在10月27日开盘，均价约3.92万/㎡。兆邦基碧湖春天和玺悦台已经获批预售证，预计也将在近期开盘。

兆邦基碧湖春天单价3.51万/㎡起，玺悦台单价3.7万/㎡起。万樾府也将在本周拿预售证和开始认筹，预计将在本月底开盘。

坪山区新盘扎堆入市，并且还是3字头的新盘，“小透明”也要迎来“高光”时刻了吗？

“大工业区”、“特区边陲”曾是坪山的标签，许多人都不看好这片区域的发展。不过近几年，坪山区的整体区域发展向好，房价也随着大市上涨。

规划：2020年，深圳发布《粤港澳大湾区建设深圳指引》——坪山定位为未来产业试验区的深圳东部中心。约有1.4万亿投资的深圳东进战略，约6000亿投入坪山，未来就是“西有南山，东有坪山”的格局。

交通：目前整个坪山区都还没有通地铁，主要还是依赖坪山高铁站。坪山站到惠州南站只需10分钟，到福田站和深圳北站需25分钟左右，到广州东至多1个半小时。

坪山区目前在建地铁14号线（预计2022年底试运营）和16号线（一期预计2023年开通）。14号线开通后，从坪山的沙湖站到福田的岗厦北只有12个站，届时将缩短从坪山到福田的通行时间。

16号线建成后，将打通由罗湖、盐田向龙岗、坪山的、大鹏的交通战略要道。

教育：目前坪山区的教育配套还是稍显不足，不过教育资源正在不断丰富中。目前深圳四大名校已有两所（深中、深高）落户坪山，还有坪山实验学校、坪山高级中学等。

商业：目前坪山区仅有两大商业综合体——坪山天虹商场和益田假日世界。现在正在建设中的商业综合体还有世茂广场、华侨城广场、泰禾广场等，不过商业兑现还需要时间。

实探华润坪山两盘 刚需价格配套不足 

乐居君此次实探了坪山区的两个新盘：润樾山花园已在15日开盘；万樾府预计将在本周拿预售证和开始认筹，本月底开盘。

01

润樾山

乐居君从坪山站乘车前往润樾山花园，地图显示两地约有6.7公里的距离，实际驾车时间约20分钟左右。

乐居君乘车进入坪山大道时，看到路上有较多私家车和大卡车经过，车辆噪音和扬起的粉尘都较大。

据了解，坪山大道会扩建成12车道，而润樾山花园就紧邻正在扩建中的大道。坪山大道的扩建，给项目的住户增加出行便利性的同时，也有可能会给他们带来噪音和粉尘的困扰。

乐居君在项目认筹阶段的上午10点半左右到达营销中心，看到整个营销中心稍显冷清，只有两批客户在沙盘前了解项目情况，甚至还出现了现场销售“抢”客户的情况。

即使只需要5万的认筹资金，大厅里前来认筹的客户也不是很多。

距离润樾山花园最近的地铁站是14号线沙湖站（目前正在建设中，预计2022年通车），约有1.6公里，从项目步行至地铁站可能需要20分钟左右的时间。也就是说，即便14号线开通后，从项目出行还是得倚赖私家车和公交车。

润樾山花园共有8栋住宅，包含1210套房源，其中4栋为幼儿园、3栋一整栋和5栋少量房源为人才房。

项目主推66㎡两房两厅一卫、86㎡三房两厅一卫、98㎡三房两厅两卫和112㎡四房两厅两卫的户型。

项目梯户比为3梯7户，车位配比为1:1.07，车位还是较为充裕的。项目预计2022年底精装交房，备案价已包含装修费用。

润樾山花园在11月15日开盘，备案均价约为3.8万/㎡，开盘当天去化率约为7成。

项目首先推出的是5栋和6栋，共推413套房源。5栋和6栋的每一层都包含4户66㎡、2户89㎡和1户98㎡的户型。

润樾山花园自带一所18班制的幼儿园，周边还有两所9年一贯制的汤坑学校和科韵学校，这两所学校在坪山区的排名都不太靠前，项目的教育配套非常一般。

由于目前整个坪山区仅有两个商业体，缺乏其他大型商超，因此润樾山花园在商业配套方面也稍显不足。项目自带有1.2万㎡的商业，周边2公里范围内有天虹商场，稍远一点还有益田假日世界。

项目已开放89㎡和110㎡的样板间，乐居君实探之后发现，项目的户型实用率不是很高，但品质不错。

02

万樾府

万樾府位于坪山区的商务中心区，无论是所处位置，还是教育、商业配套，都要优于润樾山花园。

万樾府共有1063套住宅，预计会在2023年6月精装交付。项目主推85-95㎡的三房、110-125㎡的四房，目前已经开放95㎡和110㎡的样板间，参观样板间不需要验资。

项目梯户比为2梯6户，地下停车位是1450个，车位比为1:1.3，车位非常充裕。

项目第一批会先推出1栋和2栋，共372套房源，包含310套85㎡的三房、62套110㎡的四房。

首批房源预计会在本周拿预售证和开始认筹，在这个月月底之前会开盘。在价格方面，现场销售表示：“每平米可能会比润樾山花园多3000块钱左右。”

项目距离地铁站14号线沙湖站（目前正在建设中，预计2022年底通车）仅400米，步行时间约为6分钟。

万樾府自带有8000㎡的商业，仅能满足日常的购物需求。项目1.5公里范围内还有天虹商场和益田假日世界，开车需要6分钟左右的时间。

临近项目的泰富华悦都会，带有4万㎡的集中式商业，预计会在明年开业，这也是万樾府未来主要倚赖的商业中心。

项目前面还有个小公园，据销售讲，小公园未来会被拆掉，做成商业中心。也就是说，万樾府在自身商业配套不足的情况下，所倚赖的商业配套兑现也还需要时间。

项目自带一所12班制的幼儿园，周边还有中山小学、中山中学和坪山中学，这三所学校在坪山区排名都较为靠前，万樾府的教育优势还是较为明显的。

值得一提的是，3栋一单元和二单元的架空层下面，有一个公交始末站，现场销售表示：“要说公交车对项目住户完全没有影响是不可能的，但现在公交车都是电动的，因此噪音和尾气是几乎不存在的。”

除此之外，据项目的沙盘图显示，小区中间有一条道路穿插，将小区分成了两部分。

乐居君提及该道路会不会对项目住户产生影响时，现场销售表示：“小区里面的路是坪山区的道路规划，是一条双向两车道的道路，目的是连接比亚迪路和锦龙大道。同时该道路也是项目打造的商业街，也就是类似于大型小区里面的社区道路。”

万樾府的现场销售似乎很有自信，乐居君提出想去看样板间时，销售表示：“你们之前去看了润樾山的样板间，就没有必要再去看我们这边的了，项目样板间的装修标准和润樾山花园差不多”

不过乐居君实探万樾府的样板间后，发现项目的装修标准确实和润樾山的差不多，不过万樾府的空间实用率略高于润樾山花园，品质也还是差不多，延续了华润一贯的装修标准。

在11月13日，华润在坪山的另一个项目玺悦台又拿预售证了。该项目上一次拿证是在9月份，推售258套，房源并未售完，此次又加推300多套。

玺悦台此次拿证是继11月10日润樾山拿证之后，坪山的第二个华润项目获预售。短短3天时间，华润在坪山的项目就有2个拿证，可见华润年底推货的紧急程度。华润的推盘如此紧密，看来资金回笼需求也是很旺盛。

二手高达5万/㎡ 周边商业教育配套不足

周边二手房情况来说，价格最高的是力高君御国际，均价已达5万/㎡，价格最低的龙光玖云著3.4万/㎡，京基御景印象凭借高得房率和户型类型多占据销量第一，均价4.3-4.8万/㎡。

因为位置好，紧邻2022年即将通车的14号线地铁站，“京基御景印象的价格今年涨了不少，在新政后还一直有成交，且议价空间不大。”京基底商的门店中介如是说到。中介小哥表示以前很多龙岗上班的人来这里买房子，现在也有福田的来这边买了。

虽然中介表示很多人都很看好坪山商务中心区，但对比周边现在商业配套不足，优质教育资源缺乏的情况，购房者还需要面临短期之内周边环境都无法改善的情况。

总体来看，这些楼盘亮点不足，还有些有噪音污染，无地铁、无学校，无商业，这样的3字头盘还香吗？我们进群聊。

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